地價業務

 答: 合法之地政士,應經地政士考試及格,領有地政士證書及開業執照並加入地政士公會後,才可掛牌執行業務,亦即地政士應具備下列條件始可執業: (一)領有考試院核發地政士(土地登記專業代理人)考試及格證書。 (二)領有內政部核發之地政士(土地登記專業代理人)證書。 (三)領有直轄市或縣(市)政府核發之地政士開業執照。 (四)加入該管直轄市或縣(市)地政士公會之會員。 (五)除此之外,地政士的開業執照有效期限4年,期滿前應修滿30個小時專業訓練課程並換發執照,方可再執業4年,以保持對消費者服務品質之最佳狀態。關事項。

 答: (一)代理申請土地登記事項。 (二)代理申請土地測量事項。 (三)代理申請與土地登記有關之稅務事項。 (四)代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。 (五)代理申請土地法規規定之提存事項。 (六)代理撰擬不動產契約或協議事項。 (七)不動產契約或協議之簽證。 (八)代理其他與地政業務有關事項。

 答: 公告現值於每年1月1日公告,作為主管機關審核土地移轉現值之依據。 公告地價105年起每2年之1月1日公告,作為計算地價稅及計算公有出租土地租金之依據。

 答:合法業者辨識標誌及文件如下: (一)經紀業許可文件。 (二)同業公會會員證書。 (三)仲介或代銷公會核發之合法業者標章

 答: (一)欲充任不動產經紀人者,需經不動產經紀人考試及格並依不動產經紀業管理條例規定領有不動產經紀人證書。 (二)欲充任不動產經紀營業員者,需經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格或不動產經紀人考試及格,並向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有不動產經紀營業員證明。

 答: (一)不動產出租、出售委託契約書。(經營代銷業務不適用) (二)不動產承租、承購要約書。(經營代銷業務不適用) (三)定金收據。 (四)不動產廣告稿。 (五)不動產說明書。 (六)不動產租賃、買賣契約書。

 答: 一、經紀業為新設公司: 1、申請書一式二份。 2、公司負責人身分證明文件影本。 3、經濟部核准保留公司名稱預查表影本。 4、代理人身分證明文件影本。 5、加盟證明文件影本〈經紀業為加盟經營者,應附繳本項文件〉。 二、經紀業為新設商號: 1、申請書一式二份。 2、商號負責人身分證明文件影本。 3、直轄市或縣〈市〉政府登記商號名稱預查表影本。 4、代理人身分證明文件影本。 5、加盟證明文件影本〈經紀業為加盟經營者,應附繳本項文件〉。

 答: 1、申請書。 2、國民身分證〈外國人為護照及居留證〉。 3、申請人最近一年內直四公分、寬二點八公分正面脫帽半身相片二張。 4、不動產經紀人考試及格證書及其影本各乙份。 5、一年以上經紀營業員經驗證明文件及其影本〈經紀人特種考試及格或經紀人證書有效期限屆滿未換發證書者,得免附本項文件〉。 6、繳交證書費新臺幣一千元。

 答: 1、申請書。 2、不動產估價師證書及其影本。 3、實際從事不動產估價業務達2年以上之估價經驗文件及其影本。 4、身分證明文件影本。 5、最近一年內二吋半身照片2張。繳交證書費新臺幣1500元。

 答: 1、備查申請書2份。 2 、公司或商業登記證明文件影本。 3、 營業保證金繳存證明文件影本。 4、同業公會會員證明文件影本。 5、 不動產經紀人員名冊。 6.個人資料檔案安全維護計劃。7、 代理人身分證明文件影本。

 答: 民眾委託仲介業者買賣房屋時,於簽約時應先了解其報酬計收標準,以免吃虧。依內政部規定之報酬計收標準如下: 一、不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。 二、前述報酬標準為收費之最高上限,並非主管機關規定之固定收費比率,經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準,且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。 三、本項報酬標準應提供仲介服務之項目,不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍,不包括「租賃」案件。 四、經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率,記載於房地產委託銷售契約書、要約書,或租賃委託契約書、要約書,俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。

 答: 不動產經紀業管理條例第15條第1項規定:「前條第1項經紀人證書有效期限為4年,期滿時,經紀人應檢附其於4年內在中央主管機關認可之機構、團體完成專業訓練30個小時以上之證明文件,向直轄市或縣(市)政府辦理換證。」,上開規定係指考試及格後,因執業需要所請領之地政士開業執照或經紀人證書而言;至台端所提考試通過取得考試及格證書部分,尚無有效期限之規定。

 答: 依民法第248條規定,訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。 是否可以要求定金退還依民法第249條規定,定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定: 一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。 二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。

 答: 一、消費者須就自己的經濟能力選購房屋。 二、看房子時要冷靜,不要受現場賣屋人的言辭或其他因素影響。 三、在付出定金前,應到地政機關及工務機關查閱相關資料。 四、訂約要與所有權人簽訂。 五、請仲介公司將坪數、單價、總價等以文字敘明。 六、訂立買賣契約時,有關稅費及付款方式等應在契約書上註明。

 答: 契約審閱權指「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。」(消保法第11條之1),又依內政部頒布的「預售屋買賣契約書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」、「成屋買賣契約書範本」規定,企業經營者應給予消費者至少5天以上的契約審閱期;「不動產委託銷售契約書範本」、「房屋委託租貸契約書範本」、「房屋租貸契約書範本」規定,企業經營者應給予消費者至少3天以上的契約審閱期。

 答: 查不動產估價經驗認定標準第3條:「前條所定估價經驗之證明文件如下: 一、在機關、公營機構服務者,繳驗該機關(構)載明任職職位或實際工作之服務證明書。 二、在開業不動產估價師事務所或登記有案之民營機構服務者,繳驗該事務所或機構之登記證件及其出具載明任職工作性質之服務證明書。 三、符合本法第四十四條第二項得應不動產估價師特種考試資格者,繳驗中央主管機關審查合格證明文件。」,已有明定。

 答:
大家都知道「好地段創造好房價」、「好房價來自好地段」,當我們嚮往住家附近有充滿鳥語花香的綠地公園、來往便捷的交通路網、充滿書香的優質學區、方便的生活機能時,這些好地段的房價自然水漲船高。但是這個好地段的背後,都是政府靠人民的納稅錢創造好的公共建設,讓居民擁有良好生活品質,更享受公共建設創造的土地利益。

既然擁有土地的人從政府的公共建設中享有地方發展的利益,當然要繳稅。尤其是移轉地價大幅增加的土地時(以公告現值為計算基礎),當然也要課比較多的土地增值稅(機會稅,不移轉就課不到),讓土地增值透過課稅手段回饋給社會大眾使用。這不但是反映公平正義,也是避免投機炒房破壞房市穩定,影響他人居住權利;進而政府才能利用這些稅收,提供更好的公共建設,挹注社會福利政策,提升整體市民的生活品質及照顧弱勢族群,達成地利共享、土地正義的目標。

 答:
為了合理反映地價動態,追求賦稅公平,政府必須依據社會經濟狀況、地方財政需要、地方發展動態、民眾負擔能力等因素決定各地價區段的公告現值,作為民眾在土地交易時課徵土地增值稅(公告現值)之依據。若公告現值與市價越接近(也就是占一般正常交易價格比例越高),越能真實反映地價,將大幅增值的地段透過課徵土地增值稅的方式,回饋給全民共享,達到土地正義的目標。

公告現值的功能除了作為土地增值稅依據外,尚有其他法規以此為計算基礎。因此,公告現值功用眾多,進行調整時應反映一般市場交易價格的中立性,以免顧此失彼造成租稅不公,影響民眾財產權益。

答:
公告現值調整造成財產價值增加部分,衛福部已放寬認定標準,只要不動產未增加且不動產價值增加幅度未超過當地區土地公告現值調增幅度者,即不受影響。

 答:
中央要求的政策目標:

內政部要求各縣市公告現值均應於104年達到一般正常交易價格的9成,但因新竹市連續幾年調幅過低,無法真實反應市場價格變動,以致市占比落差過大,惟恐一次到位對市場衝擊過鉅,經內政部103年6月9日會議同意本市得延長至107年達成公告土地現值占一般正常交易價格比例90%並應積極辦理。

本市具體措施:

為逐步縮短公告現值調整落差,本市將漸進式彌補公告現值與市價落差過大所造成的差異。

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